Urteile des BGH

Bei Betriebskostenabrechnungen zählt die tatsächliche Wohnfläche

BGH-Urteil vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17

Werden die „kalten“ Betriebskosten oder die Heizkosten (teilweise) nach Wohnfläche abgerechnet, ist immer die tatsächliche Wohnfläche entscheidend und nicht die ggf. abweichende, im Mietvertrag genannte Wohnungsgröße. Damit änderte der Bundesgerichtshof jetzt seine mehr als 10 Jahre alte Rechtsprechung. 2007 hatte er noch erklärte, es komme auf die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche an, es sei denn, die Flächenabweichung betrage mehr als 10 Prozent (BGH VIII ZR 261/06). Jetzt gilt nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für...

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Zahlungsverzug bei einer 1-Euro-Miete und Kündigungsausschluss

BGH-Urteil vom 15. Mai 2018 - VIII ZR 150/17

Der Eigentümer verkaufte seine Dachgeschosswohnung für 300.000 Euro an seine Mieter. Gleichzeitig wurde für den ehemaligen Eigentümer ein unentgeltliches Wohnrecht in der Wohnung für die Dauer von 5 Jahren vereinbart. Danach wurde ein Mietvertrag abgeschlossen und eine symbolische Miete von 1 Euro vereinbart, plus monatliche Nebenkostenvorauszahlungen von 220 Euro. Vereinbart wurde weiterhin, dass während einer 5-jährigen Befristung nur vom Mieter gekündigt werden kann. Als die Mieter für die Monate April bis Juni nicht zahlten und sich mit...

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Dauerhafter Kündigungsausschluss möglich

BGH-Urteil vom 8. Mai 2018 - VIII ZR 200/17

Auf Wunsch des Vermieters brachte der Mieter ein Mietvertragsformular von Haus & Grund mit zu den Mietvertragsverhandlungen über die in einem Zweifamilienhaus gelegene Einliegerwohnung. Im Formularmietvertrag von Haus & Grund wurde dann angekreuzt: „Kündigungsverzicht (maximal 4 Jahre)“. In dem nachfolgenden Absatz sollte die konkrete Dauer des Kündigungsverzichts eingetragen werden. Dies erfolgte nicht, stattdessen wurde die Passage „maximal 4 Jahre“ gestrichen. Zwei Jahre später kündigte der neue Eigentümer. Der Mieter berief sich...

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Wenn eine Personengesellschaft durch den Kauf eines Hauses Vermieter wird und zugunsten eines ihrer Gesellschafter wegen Eigenbedarfs kündigt, ist zusätzlich zu den gesetzlichen Kündigungsfristen eine Kündigungssperrfrist einzuhalten. Der Bundesgerichtshof entschied jetzt, dass diese erst im Jahr 2013 eingeführte gesetzliche Regelung auch unabhängig davon gilt, ob die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, umgewandelt werden soll oder ob sie weiterhin Mietwohnung bleibt. Der jetzt 70-jährige Mieter hatte 1981 eine 160...

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Nach Badsanierung keine Verbesserung beim Schallschutz erforderlich

BGH-Urteil vom 16. März 2018 - V ZR 276/16

Welcher Schallschutz ist nach einer Badsanierung bzw. Baumaßnahme oder Modernisierung eines älteren Gebäudes einzuhalten? Der, der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galt, oder der, der zum Zeitpunkt der Sanierung gilt? Der Bundesgerichtshof urteilte, es komme auf den Umfang des Eingriffs in die Gebäudesubstanz an. Die zum Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden technischen Anforderungen zum Schallschutz seien dann zu beachten, wenn z.B. durch einen nachträglichen Dachgeschossausbau in einem erheblichen Umfang in die Gebäudesubstanz...

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Ein Vermieter kann sofort Schadensersatz wegen einer Beschädigung der Mietsache fordern, ohne dem Mieter vorher eine Frist zur Beseitigung der Schäden gesetzt zu haben, entschied der Bundesgerichtshof. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hatte der Vermieter Schadensersatz in Höhe von 5.171,- Euro gefordert wegen eines vom Mieter zu verantwortenden Schimmelbefalls in mehreren Räumen, wegen mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen und eines Lackschadens an einem Heizkörper sowie wegen eines daraus resultierenden, fünfmonatigen Mietausfalls....

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Räum- und Streupflichten des Eigentümers

BGH-Urteil vom 21. Februar 2018 - VIII ZR 255/16

Die Räum- und Streupflicht des Eigentümers endet an der Grundstücksgrenze. Die Gehwege vor dem Haus muss er als Anlieger nur räumen und streuen, wenn dies die Stadt, zum Beispiel über eine Straßen- und Reinigungssatzung festgelegt hat, entschied der Bundesgerichtshof. Die Klage auf Schadensersatz des im Bereich des Grundstückseingangs gestürzten Mieters in Höhe von 4.291,20 Euro gegen den Hauseigentümer lehnte das Gericht ab. Im konkreten Fall habe die Räum- und Streupflicht vor dem Grundstück bei der Stadt München gelegen. Das bedeutet...

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Stromkosten: Extreme Verbrauchssteigerung als offensichtlicher Fehler

BGH-Urteil vom 07. Februar 2018 - VIII ZR 148/17

Ein Energieversorgungsunternehmen aus Oldenburg berechnete seinem Kundenhaushalt, einem älteren Ehepaar mit Enkel, für die 12-monatige Abrechnungsperiode Stromkosten in Höhe von 9.073,40 Euro. Dabei wurde der Abrechnung ein abgelesener Verbrauch von 31.814 kWh zugrunde gelegt, 10 Mal mehr als im Vorjahr. Die Kunden zahlten nicht, der Stromzähler wurde ausgebaut und überprüft. Mängel wurden nicht festgestellt, der Stromzähler wurde entsorgt. Die Zahlungsklage des Energieversorgers wies der Bundesgerichtshof ab. Zwar sei das...

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Laut Heizkostenabrechnung sollte der Mieter für Heizkosten mehr als 5.000 Euro nachzahlen. Bei den Jahresabrechnungen für die Jahre 2013 und 2014 entfielen 42 bzw. 47 Prozent aller Heizkosten auf seine Wohnung. Amts- und Landgericht hatten die Auffassung vertreten, der Mieter müsse konkret darlegen, weshalb die ihm in Rechnung gestellten Heizkosten der Höhe nach nicht berechtigt seien. Das gelte auch bei außergewöhnlich hohen Heizkosten. Die Mieterforderung nach Einsicht in die Original-Rechnungsunterlagen lehnten die Gerichte mit der...

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Vermieter muss zu Unrecht erhaltene Miete an Jobcenter zurückzahlen

BGH-Urteil vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 39/17

Zahlt das Jobcenter versehentlich nach Beendigung des Mietverhältnisses noch eine Monatsmiete an den Vermieter, kann es die Mietzahlung direkt vom Vermieter zurückfordern. Das Jobcenter muss sich nicht an den Mieter halten, für den es die Miete gezahlt hat, entschied der Bundesgerichtshof. Auf Antrag des Mieters erfolgte die Mietzahlung durch das Jobcenter direkt an den Vermieter. Obwohl das Mietverhältnis zum 31.7. endete und der Mieter am 24.7. einen Mietvertrag über eine neue Wohnung beim Jobcenter eingereicht hatte, überwies das Jobcenter...

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