Urteile des BGH

Toleranz bei Kinderlärm hat Grenzen

BGH-Urteil vom 22. August 2017 - VIII ZR 226/16

Kinderlärm aus Nachbarwohnungen ist nicht in jeglicher Form, Dauer und Intensität von den Mitmietern hinzunehmen, nur weil er eben von Kindern stammt. Grundsätzlich ist bei jeder Art von Lärm - unter Einschluss von Kinderlärm - auf die Belange und das Ruhebedürfnis der Nachbarn Rücksicht zu nehmen, entschied jetzt der Bundesgerichtshof. Zwar müssten in einem Mehrfamilienhaus gelegentlich auftretende Lärmbeeinträchtigungen grundsätzlich als sozialadäquat hingenommen werden, sie stellten für die betroffenen Mitmieter deshalb noch nicht ohne...

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Eigenbedarf und Vermieterpflicht, frei werdende Wohnung anzubieten

BGH-Urteil vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 284/16

Die dreiköpfige Mieterfamilie bewohnte seit dem Jahr 2000 eine Mietwohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses in Frankfurt. Der Vermieter kündigte wegen Eigenbedarfs. Seine Tochter und deren Ehemann, die zurzeit im vierten Obergeschoss des gleichen Hauses wohnten, sollten in die Mieterwohnung ziehen, sie benötigten diese Wohnung aus gesundheitlichen Gründen. Amts- und Landgericht wiesen die Räumungsklage des Vermieters ab. Die frei werdende Wohnung der Tochter im vierten Obergeschoss hätte den Mietern als Ersatz angeboten werden...

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Zwar könne sich ein erfahrener Mietrichter denken, wie die Abrechnung gemeint sei, und gelange dann jedenfalls zu rechnerisch nachvollziehbaren Ergebnissen – für den durchschnittlichen Mieter sei die gewählte Art der Abrechnung aus sich heraus aber nicht verständlich und nachvollziehbar. Die Abrechnung liste auf der ersten Seite 15 Kostenpositionen auf, addiere auf ihrer Rückseite dann die Nummern dieser Positionen und ordne sie 4 mit A bis D bezeichneten Rubriken zu, ohne dabei die Kostenpositionen selbst nochmals zu beschreiben. Schließlich...

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Notarielle Unterwerfungserklärung ist keine zusätzliche Mietsicherheit

BGH-Versäumnisurteil vom 14. Juni 2017 - VIII ZR 76/16

Im Vertrag hatten der Vermieter und eine GmbH und deren Geschäftsführer als Mieter neben der Zahlung einer Mietkaution in Höhe von drei Monatsmieten eine notarielle Unterwerfungserklärung vereinbart. Darin heißt es: „Die Mieter unterwerfen sich als Gesamtschuldner wegen der Zahlungsforderungen des Vermieters aus dem Mietvertrag ... der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr gesamtes Vermögen.“ Als es zum Streit zwischen den Mietparteien kommt, argumentierte der Mieter, es läge ein Fall von „Übersicherung“ vor. Zusätzlich zur...

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Laut Mietvertrag verlangte der Vermieter für die rund 91 Quadratmeter große Wohnung eine Grundmiete von 421,83 Euro und einen „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ in Höhe von 79,07 Euro. Gleichzeitig regelte der Mietvertrag, dass der Vermieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen übernimmt. Die Vereinbarung „Grundmiete“ plus „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ ist nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs wirksam und eine zulässige Preisabrede. Nach Auffassung der Karlsruher Richter hat die Ausweisung eines „Zuschlags...

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Vorgetäuschte Modernisierungsankündigung

BGH-Urteil vom 30.05.2017 - VIII ZR 199/16

Mieter haben keinen Schadensersatzanspruch, wenn sie auf Grund einer umfassenden Modernisierungsankündigung des Vermieters kündigen und ausziehen, der Vermieter danach aber nur in einem deutlich geringeren Umfang modernisiert und deshalb der Verdacht einer vorgetäuschten Modernisierungsankündigung besteht. Hier hatte der Vermieter den Austausch von Fenstern, Türen und Heizung sowie die Anbringung einer Wärmedämmung angekündigt und eine Erhöhung der bisherigen Miete von 1.000,00 Euro um 523,79 Euro errechnet. Die Mieter machten daraufhin von...

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Widerruf einer Modernisierungsvereinbarung

BGH-Urteil vom 17.05.2017 - VIII ZR 29/16

Wird eine Modernisierungsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter „an der Haustür“ getroffen, kann der Mieter diese Vereinbarung widerrufen. Selbst wenn zwischenzeitlich modernisiert wurde, muss er die vereinbarte Mieterhöhung nicht zahlen, genauso wenig wie einen Wertersatz (höhere Miete) aufgrund der eingetretenen Wohnwertsteigerung. Der Vermieter kann allenfalls das gesetzlich zulässige Mieterhöhungsverfahren einleiten, aber dann nur für die Zukunft. Der Vermieter suchte den Mieter in der angemieteten Wohnung auf. Dort wurde vereinbart:...

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Soziales Wohnprojekt kein Kündigungsgrund

BGH-Urteil vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15

Die Verwirklichung eines sozialen Wohnprojekts rechtfertigt keine Kündigung eines Wohnraum-mietverhältnisses, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 292/15). Der Vermieter, ein eingetragener Verein, kaufte 2014 ein sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus und wollte dort mit einer auf soziale, pädagogische und rehabilitative Betreuung spezialisierten GmbH ein psychosoziales Wohnprojekt mit insgesamt 23 Wohnplätzen starten. Er kündigte den im Haus wohnenden Mietern mit der Begründung, er benötige die Wohnung, um dort das geplante...

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Bei der Umlage der Grundsteuer als Betriebskostenposition in teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden muss kein Vorwegabzug aus Gerechtigkeitsgründen für den auf die gewerbliche Nutzung entfallenden Grundsteueranteil vorgenommen werden, entschied der Bundesgerichtshof. Die Wohn- und Nutzfläche eines Gebäudes in Berlin betrug 1.100 qm. Rund 56 % der Fläche wurden gewerblich genutzt, 44 % als Wohnung. Nach der Berechnung der Grundsteuer – ausgehend von der Jahresrohmiete 1935 – entfielen rund 70 % der Mieterträge auf die...

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Kündigung wegen Betriebsbedarf

BGH-Urteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 44/16

Der Vermieter hatte die Mieterwohnung gekündigt, weil er sie angeblich für seinen Hausmeister benötigte. Der zog aber niemals in die Wohnung ein, sondern erinnerte sich angeblich nach dem Auszug des Mieters plötzlich an seine Kniebeschwerden und entschied, er könne nicht in den dritten Stock und damit in die gekündigte Mieterwohnung ziehen. Hier sprach – so der Bundesgerichtshof – alles für vorgetäuschten Eigenbedarf und Schadensersatzansprüche des Mieters. Die Erklärungen des Vermieters seien unplausibel und kaum nachvollziehbar. Der...

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Wohnung überbelegt / verwahrlost?

Hilfe bietet das WAG NRW

Bei Überbelegung und Verwahr- losung von Wohnraum haben die Gemeinden seit Inkrafttreten des Wohnungsaufsichtsgesetz Nordrhein-Westfalen (WAG NRW) die Wohnungsaufsicht wahrzunehmen. Zur Information der zuständigen Gemeinde kann das Antragsformular auf Besichtigung der Mietwohnung genutzt werden.