Urteile des BGH

Eigenbedarf bei einem Mischmietverhältnis

BGH-Urteil vom 01.07.2015 - VIII ZR 14/15

Bei einem sogenannten Mischmietverhältnis, das wegen der überwiegenden Wohnungsnutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, muss sich der vom Vermieter geltend gemachte Eigenbedarf nur auf die Wohnräume beziehen. Hier hatten die Mieter ein geräumiges Bauernhaus mit Nebenräumen angemietet. Sie nutzten das Wohnhaus und die weiteren Nutzflächen teils zu Wohnzwecken und teils gewerblich für ein Ladengeschäft zur Raumausstattung. Der Vermieter kündigte wegen Eigenbedarfs, seine 28-jährige Tochter und die 7-jährige Enkelin wollten die...

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Der Bundesgerichtshof erklärte, Mieter müssten den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann dulden (und bezahlen), wenn sie ihre Wohnung schon selbst mit von ihnen ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hatten. Die Karlsruher Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse führe. Die „Verbesserung“ zum früheren Zustand (Wohnung mit Rauchwarnmeldern des Mieters) sei darin...

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Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

BGH-Urteile vom 10.06.2015 - VIII ZR 99/14 - und 13.06.2012 - IIIV ZR 356/11

Mieter haben Anspruch auf Schadensersatz, wenn ihr Vermieter bei der Kündigung den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat. Dieser Schadensersatzanspruch besteht in der Regel auch dann, wenn Mieter und Vermieter im Zuge des Rechtsstreits einen sogenannten Räumungsvergleich abgeschlossen haben erklärte der Bundesgerichtshof. Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch des Mieters ist, dass der Vermieter schuldhaft eine Kündigung wegen eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs ausspricht und dass ein Zurechnungszusammenhang zwischen dem...

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Insolvenzfeste Anlage der Mietkaution

BGH-Urteil vom 09.06.2015 – VIII ZR 324/14

Nach dem Gesetz muss der Vermieter eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme (Mietkaution) getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen. So soll sichergestellt werden, dass die Kaution vor dem Zugriff  der Gläubiger des Vermieters gesichert ist. Die Kaution ist wie ein Treuhandvermögen zu behandeln. Der Vermieter muss für die Kaution ein treuhänderisches Sonderkonto anlegen. Voraussetzung ist dann aber, dass der Treuhandcharakter der Anlage für den Gläubiger des Vermieters erkennbar sein muss. Nur wenn die Kaution...

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Keine Mietminderung, wenn Mängelbeseitigung verhindert wird

BGH-Urteil vom 13.05.2015 - XII ZR 65/14

Treten Mängel in oder an der Mietsache auf (hier: Gewerbeimmobilie) und verweigert bzw. verhindert der Mieter die notwendigen Arbeiten zur Mängelbeseitigung, kann er sich nicht gleichzeitig auf eine Mietminderung berufen. Das wäre nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ein widersprüchliches Verhalten und der Mieter muss dann nach Treu und Glauben die volle Miete zahlen. Eine treuwidrige Verhinderung der Mängelbeseitigung liegt zum Beispiel vor, wenn der Mieter Maßnahmen zur Instandhaltung oder Instandsetzung (Erhaltungsmaßnahme) nicht duldet, er...

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Legionellen im Trinkwasser

BGH-Urteil vom 12. Mai 2015 - VIII ZR 161/14

Mieter können Schadensersatzansprüche gegen Vermieter haben, wenn es aufgrund von bakteriell versuchtem Trinkwasser in der Wohnung zu einer Erkrankung kommt. Eine Berliner Mieterin forderte als Erbin ihres während des Prozesses verstorbenen Vaters 23.415 Euro Schadensersatz und Schmerzensgeld. Der Vater war an einer durch Legionellen hervorgerufenen Lungenentzündung erkrankt. Das zuständige Bezirksamt stellte daraufhin in der Wohnung des Vaters und im Keller des Mietshauses eine starke Legionellen-Kontamination fest. Bei der nachfolgenden...

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Heizkostenverteiler können im Wesentlichen nur die Wärme erfassen, die die Heizkörper freisetzen. Wärme, die von ungedämmten Rohrleitungen abgegeben wird, bleibt weitgehend unberücksichtigt. Da sich aber die Umlage der verbrauchsabhängig zu verteilenden Heizkosten nach dem erfassten Verbrauch richtet, kommt es zu Verzerrungen und Ungereimtheiten. In diesen Fällen kann nach der Heizkostenverordnung im Ergebnis auf eine Regelung des VDI (Verein Deutscher Ingenieure) zurückgegriffen werden, die die Rohrwärmeabgabe bei der Kostenverteilung...

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Zurückbehaltungsrecht für Mieter eingeschränkt

BGH-Urteil vom 29.04.2015 - VIII ZR 19/14

Zwar dürfen Mieter bei Wohnungsmängeln ihren Vermietern Druck machen und neben der Mietminderung auch einen Teil der Miete zurückbehalten, aber zeitlich nicht unbegrenzt und auch nicht in jeder beliebigen Höhe. Der Bundesgerichtshof hat einer fristlosen Kündigung des Vermieters wegen Mietrückständen stattgegeben. Der Mieter hatte die Miete um 20 % gemindert und das Vierfache des Minderungsbetrages, das heißt 80 % zurückbehalten. Der Bundesgerichtshof erklärte jetzt, der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit sei nicht eingehalten worden. Das...

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Fristlose Kündigung, wenn Handwerkern Zutritt verboten wird ?!

BGH-Urteil vom 15. April 2015 - VIII ZR 281/13

Will der Vermieter Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten im Haus bzw. in der Wohnung durchführen und verweigert der Mieter den Handwerkern den Zutritt, kann der Vermieter unter Umständen fristlos kündigen. Er muss nicht in jedem Fall vorher erst auf Zutritt zur Wohnung bzw. Duldung der Baumaßnahme klagen. Hier ging es um eine Hausschwammbeseitigung. Die ersten Arbeiten duldete der Mieter anstandslos und zog während der Arbeiten in ein Hotel. Als der Vermieter wenige Monate später weitere Arbeiten ankündigte, lies der Mieter die...

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Unwirksame Vertragsklauseln bei Schönheitsreparaturen

BGH-Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 21/13

Auch wenn im Mietvertrag die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in verschiedenen, sprachlich unabhängig voneinander formulierten Klauseln geregelt ist, handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht. Das heißt, die Unwirksamkeit einer Klausel kann – bei einer gebotenen Gesamtschau der Regelung – zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheits-reparaturklauseln führen. Vorliegend hatte der Vermieter in einer Schönheitsreparaturklausel geregelt, der Mieter müsse Lackierarbeiten an Fenstern, Türen und Heizkörpern alle 5 Jahre...

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