Urteile des BGH

Wegweisende Entscheidungen zu Schönheitsreparaturen

BGH-Urteile vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13

Der Bundesgerichtshof hat seine bisherige Rechtsprechung geändert und Grundsatzfragen zu Schönheitsreparaturen neu geregelt. Auf Mieter, die in eine unrenovierte Wohnung gezogen sind, können keine Renovierungsverpflichtungen per Mietvertrag abgewälzt werden. Außerdem erklärte der Bundesgerichtshof, dass die so genannte Quotenklausel, nach der Mieter verpflichtet werden sollen, anteilige Renovierungskosten zu zahlen, immer unwirksam ist.Unrenovierte Wohnung angemietet (BGH VIII ZR 185/14)Bisher galt: Egal, ob die...

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Schallschutz in Wohnungseigentumsanlage

BGH-Urteil vom 27. Februar 2015 - V ZR 73/14

Der Schallschutz in einem Mehrfamilienhaus – hier in einer Wohnungseigentumsanlage – muss in erster Linie durch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile gewährleistet werden. Welcher Bodenbelag bei der Errichtung des Gebäudes vorhanden war, von wem dieser Bodenbelag bestimmt wurde und ob er in allen Wohnungen einheitlich war oder nicht, sind keine geeigneten Kriterien für das einzuhaltende Schallschutzniveau in Gebäuden. Mit diesen Argumenten wies der Bundesgerichtshof die Klage eines Wohnungseigentümers gegen den oben wohnenden...

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Fristlose Kündigung gegen Düsseldorfer Raucher nicht rechtmäßig

BGH-Urteil vom 18. Februar 2015 - VIII ZR 186/14

Die gerichtlichen Auseinandersetzungen um das Mietverhältnis eines Düsseldorfer Rauchers gehen weiter. Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts Düsseldorf (21 S 240/13) aus dem Vorjahr auf. Jetzt muss eine andere Kammer des Landgerichts Düsseldorf erneut entscheiden und erst einmal den Sachverhalt korrekt und umfassend ermitteln. Die Düsseldorfer Richter hatten die fristlose Kündigung des Vermieters bestätigt und den über 75 Jahre alten Rentner nach 40 Jahren Mietzeit zur Räumung verurteilt. Als Begründung erklärten Sie, der...

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Im Oktober 2012 teilte das Jobcenter dem Mieter mit, es werde die Mieten künftig direkt an den Vermieter überweisen. Tatsächlich erfolgten im November und Dezember 2012 aber keinerlei Zahlungen. Daneben hatte der Mieter noch Mietschulden aus dem Jahr 2010 in Höhe von 148 Euro. Auf die Kündigung des Vermieters im Dezember 2012 wegen Zahlungsverzugs zahlte der Mieter 100 Euro Miete und das Jobcenter überwies die Mieten für November und Dezember 2012. Der Bundesgerichtshof entschied, die fristlose Kündigung sei unwirksam geworden, weil die...

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Eigenbedarf nach 2 Jahren Mietzeit möglich

BGH-Urteil vom 04. Februar 2015 - VIII ZR 154/14

Der Vermieter muss, wenn er eine Wohnung vermietet, keine „Bedarfsvorschau“ machen, das heißt abklären, ob er bzw. ein Familienangehöriger Eigenbedarf haben könnte, entschied jetzt der Bundesgerichtshof. Hier hatte der Vermieter mit den Mietern einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen. Zwei Jahre später kündigte er wegen Eigenbedarfs, die jetzt 20-jährige Tochter sollte in die Mietwohnung einziehen. Das Landgericht hatte die Kündigung noch zurückgewiesen. Der Vermieter hätte beim Abschluss des Mietvertrages den künftigen Eigenbedarf...

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Fristlose Kündigung bei unverschuldeter Geldnot zulässig

BGH-Urteil vom 04. Februar 2015 - VIII ZR 175/14

Bei Zahlungsverzug, Mietrückständen von mehr als einer Monatsmiete an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen oder einem Rückstand von insgesamt zwei Monatsmieten, kann der Vermieter fristlos kündigen. Auf ein Verschulden des Mieters kommt es nicht an. „Geld hat man zu haben“ erklärte der Bundesgerichtshof. Hier hatte der Mieter immer wieder Mietschulden auflaufen lassen, nicht zuletzt weil es wiederholt Probleme mit den zuständigen Jobcentern wegen der Übernahme der Unterkunftskosten gab. Erst nach Einschaltung der Sozialgerichte wurden...

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Schadensersatz bei Verletzung des Vorkaufsrechts

BGH-Urteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14

Mieter, deren Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann an einen Dritten verkauft wird, haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Unterläuft oder vereitelt der Vermieter dieses Vorkaufsrecht, macht er sich schadensersatzpflichtig. Vorkaufsrecht bedeutet, der Vermieter bzw. Verkäufer der ehemaligen Mietwohnung muss dem Mieter die umgewandelte Wohnung zum Kauf anbieten. Der Mieter kann mit seiner Entscheidung, ob er kaufen will oder nicht, solange warten, bis die Wohnung an jemand anderen verkauft ist. Dann muss er sagen, ob er in...

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Zurückbehaltungsrecht an Vorauszahlungen, wenn Vermieter nicht abrechnet

BGH-Urteil vom 20. Januar 2015 - VIII ZR 208/14

Mieter können einer mit Zahlungsverzug begründeten Vermieterkündigung und der darauf fußenden Räumungsklage entgegenhalten, sie seien berechtigt gewesen, die laufenden Betriebskosten-vorauszahlungen zurückzubehalten, weil der Vermieter bisher nicht rechtzeitig über die Betriebskosten abgerechnet habe. Der Vermieter hatte zwei Abrechnungsperioden hintereinander nicht ordnungsgemäß innerhalb der Zwölfmonatsfrist abgerechnet. Daraufhin hatten die Mieter mitgeteilt, dass sie ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Nebenkostenvorauszahlungen...

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Verbrauchsabrechnung auch bei hohem Wohnungsleerstand

BGH-Urteil vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14

Auch bei hohen Wohnungsleerständen im Haus müssen die Kosten für Warmwasser (und für Heizung) verbrauchsabhängig nach der Heizkostenverordnung abgerechnet werden. Lediglich in Einzelfällen ist aus dem Prinzip von Treu und Glauben eine Kürzung des Vermieteranspruchs aus der Betriebskostenabrechnung möglich, entschied jetzt der Bundesgerichtshof. Hier ging es um ein Mehrfamilienhaus, das vom Vermieter „leergewohnt“ werden sollte, um es abzureißen. Von den 28 Wohnungen im Haus waren 2 (so der Mieter) bzw. 7 (so der Vermieter) noch bewohnt....

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Schönheitsreparaturen

BGH-Urteil vom 03.12.2014 - VIII ZR 224/13

Insbesondere in Mietverträgen für Sozialwohnungen findet man häufig Vertragsklauseln, wonach der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Mieterwohnung trägt. Diese Kosten sind dann in der vom Mieter gezahlten Miete mit einem entsprechenden Betrag einkalkuliert. Mitunter ist in diese Verträgen weiter geregelt, dass der Mieter Anspruch auf Kostenerstattung gegen seinen Vermieter hat, wenn er die fälligen Schönheitsreparaturen selbst durchführt oder zahlt. In dem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte der...

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