Urteile des BGH

Brandschäden

BGH-Urteil vom 19. November 2014 - VIII ZR 191/13

Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, einen vom Mieter verursachten Brandschaden in der Wohnung zu beseitigen. Außerdem hat der Mieter das Recht, die Miete angemessen zu kürzen, bis der Schaden behoben ist. Hat der Mieter den Brandschaden selbst verschuldet, muss der Vermieter seine Gebäudeversicherung zur Schadensregulierung in Anspruch nehmen. Die hat ihrerseits keine Regressansprüche gegenüber dem Mieter, wenn der über die Betriebskostenabrechnung die Versicherungsbeiträge gezahlt hat. Die zwölfjährige Tochter des Mieters hatte Öl...

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Formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung

BGH-Urteil vom 12. November 2014 - VIII ZR 112/14

Die Betriebs- oder Heizkostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Die Angaben in der Betriebskostenabrechnung müssen es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Das ist ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Im Einzelfall verwundert es aber mitunter, wie die Karlsruher Richter mit diesen Vorgaben umgehen. Denn die oben...

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Urkundenprozess

BGH-Urteil vom 12. November 2014 - VIII ZR 41/14

Ansprüche des Vermieters auf Betriebskostennachzahlungen können im so genannten Urkundenprozess geltend gemacht werden, sofern der Vermieter die anspruchsbegründenden und beweisbedürftigen Tatsachen durch Urkunden belegen kann.  Dazu muss er den Mietvertrag, aus dem sich die Kostentragungspflicht des Mieters ergibt, sowie die Betriebskostenabrechnung mit einem Zugangsnachweis beim Mieter vorlegen. Unstreitige, zugestandene oder offenkundige Tatsachen bedürfen keines Beweises. Weitere Urkunden, zum Beispiel zur Wohnflächenberechnung, sind...

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Verteilerschlüssel

BGH-Urteil vom 05. November 2014 - VIII ZR 257/13

Mieter haben keinen Anspruch darauf, dass ihr Vermieter die „kalten“ Betriebskosten nach der anteiligen Wohnfläche auf die Mietparteien im Haus verteilt. Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Vermieter mit der Abrechnung über die erste Abrechnungsperiode den Umlageschlüssel nach billigem Ermessen festlegen kann, und verteilt er dann die Kosten für Kaltwasser, Abwasser und Müll nach der Personenzahl im Haus, ist das wirksam. Nach dem Gesetz müssen die „kalten“ Betriebskosten zwar grundsätzlich nach der Wohnfläche verteilt werden, aber...

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Betriebskostenabrechnung

BGH-Urteil vom 22. Oktober 2014 - VIII ZR 97/14

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil die Umlage nach nicht näher erläuterten „Personenmonaten“ erfolgt. In der Abrechnung muss auch nicht angegeben werden, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt wurden. Der Vermieter rechnete beispielsweise Kosten, wie Müllbeseitigung oder Frisch- und Abwasser, nicht nach Personen oder nach Wohnfläche ab. Er wählte einen Verteilerschlüssel „Personenmonate“, ohne den näher zu erläutern. Ob eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß ist, richtet...

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Rückzahlung zurückbehaltener Miete

BGH-Urteil vom 16. September 2014 - VIII ZR 221/14

Grundsätzlich kann der Mieter bei Wohnungsmängeln die Miete in einem angemessenen Umfang kürzen oder mindern. Stattdessen oder auch daneben kann der Mieter auch einen Teil der Miete zurückbehalten, und zwar so lange, bis der Vermieter den Mangel wieder beseitigt hat. Dann muss der Mieter den zurückbehaltenen Teil der Miete nachzahlen. Geschieht das nicht, drohen Zahlungsverzug und damit Kündigung der Wohnung. Zu der Frage, wie viel Zeit der Mieter für die Nachzahlung der Miete hat, entschied jetzt der Bundesgerichtshof, dies sei eine Frage...

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Auch nicht im Haus lebende Mitmieterin haftet für Gasrechnung

BGH-Urteil vom 22.07.2014 - VIII ZR 313/13

Auch wenn kein schriftlicher Liefervertrag mit einem Versorger vorliegt, kann der Vertrag durch die Entnahme von Energie (Gas) stillschweigend zustande kommen. Das Angebot des Versorgers richtet sich bei einem vermieteten Einfamilienhaus an die Mieter und wird von denen durch die Entnahme von Energie angenommen. Hier hatte die Mieterin eingewendet, sie hätte den Mietvertrag gemeinsam mit ihrem damaligen Lebensgefährten nur aus „Bonitätsgründen“ als zweite Mieterin unterschrieben, sie hätte aber niemals in dem Haus gewohnt. Nach der...

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Mischmietverhältnisse

BGH-Urteil vom 09.07.2014 - VIII ZR 376/13

Bei so genannten Mischmietverhältnissen – das sind einheitliche Mietverhältnisse über Wohnung und Geschäftsräume – gilt, wenn die gewerbliche Nutzung nicht überwiegt, im Zweifel das Wohnraummietrecht. Das bedeutet, Mieter haben dann vollen Kündigungsschutz. Während es bei Gewerbemietverhältnissen keinen gesetzlichen Kündigungsschutz gibt, der Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigen kann, hat der Mieter bei einem Wohnraummietverhältnis vollen Kündigungsschutz. Der Vermieter darf nur kündigen, wenn er einen im Gesetz aufgeführten...

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Vereinbarung zur Umlage von Betriebskosten

BGH-Urteil vom 09.07.2014 - VIII ZR 36/14

Gemäß einem 1973 abgeschlossenen Mietvertrag sollte der Mieter zusätzlich zur Miete die Kosten für „Heizung“ und „Nebenkosten“ tragen. In den nachfolgenden Jahren rechnete der Vermieter immer wieder andere Kosten ab, unter anderem auch Allgemeinstrom, Haftpflicht, Leitungswasser, Müllentsorgung sowie Hausmeister und Außenanlage. Zu Recht? Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs reicht die Bezeichnung „Nebenkosten“ nicht aus, um die oben genannten Kostenpositionen wirksam auf die Mieter abzuwälzen. Zu unbestimmt. Der Mietvertrag ist im Laufe des...

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Vermieter darf Miete für tatsächlich genutzten Anbau fordern

BGH-Urteil vom 02. Juli 2014 - VIII ZR 298/13

Ursprünglich hatte der Mieter eine 56,00 qm große Wohnung gemietet. Durch den Wiederaufbau eines Anbaus wurde die aus zwei Zimmern, Küche und Bad bestehende Wohnung um ein Zimmer nebst Loggia (29,25 qm) vergrößert. Im Vorfeld hatten die Vertragsparteien vereinbart, dass der Mieter den Anbau duldet. Nach Fertigstellung des Anbaus forderte der Vermieter eine zusätzliche Miete für den Anbau von monatlich 307,13 Euro. Der Mieter, der den Anbau zwischenzeitlich nutzt, weigerte sich, zu zahlen. Es gebe keine Vereinbarung hinsichtlich der...

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