Urteile des BGH

Vermieter muss Hausrecht des Mieters respektieren

BGH-Urteil vom 04.06.14 - VIII ZR 289/13

Der Mieter, der von seinem Hausrecht Gebrauch macht, muss keine Kündigung seines Vermieters fürchten. Verlässt der Vermieter trotz Aufforderung des Mieters nicht das Haus, versucht er sogar, gegen den Willen des Mieters einzelne Zimmer zu betreten, muss er damit rechnen, von seinem Mieter rausgeschmissen zu werden. Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs lag ein Fall zugrunde, bei dem die Vermieterin zunächst – wie angekündigt – die neu installierten Rauchmelder im Haus inspizierte. Dann wollte sie plötzlich das gesamt Haus besichtigen. Sie...

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Verzwickte Mieterkündigung

BGH-Urteil vom 28.05.2014 - VIII ZR 241/16

Im Jahr 2000 mietete der Mieter die Dreizimmerwohnung an. 2010 trennte er sich von seiner Ehefrau, zog aus und überließ ihr alle Schlüssel. In der Folgezeit zahlte er weiter die volle Miete. Dann kündigte er zum 31. August 2014. Der Vermieter hielt die Kündigung für unwirksam, weil nur der Mieter allein, nicht aber seine Ehefrau mit gekündigt hatte. Ab September zahlte der Mieter die Miete nicht mehr, die Ex-Ehefrau wohnte weiter in der Wohnung und der Vermieter verlangte weitere Mietzahlungen. Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter...

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Der Vermieter muss bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht den Namen des Lebensgefährten der Tochter angeben, der mit in die gekündigte Wohnung einziehen soll. Hier hatte der Vermieter den Mietern einer 158 qm großen Wohnung mit der Begründung gekündigt, die Tochter, die bisher eine 80 qm große Wohnung in der benachbarten Doppelhaushälfte bewohnt, benötige die größere Wohnung, um dort zusammen mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen. Zwar muss bei der Begründung der Kündigung der Kündigungsgrund so...

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Anforderungen an Mieterhöhungsbegründung mit Vergleichswohnungen

BGH-Urteil vom 08.04.2014 - VIII ZR 216/13

Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete können begründet werden mit Mietspiegeln oder einem Sachverständigengutachten oder mindestens 3 Vergleichswohnungen. Bei der Frage, welche Anforderungen an die Vergleichbarkeit der Wohnungen gestellt werden müssen, ist ein großzügiger Maßstab anzulegen. Eine Übereinstimmung oder gar Identität in allen wesentlichen Wohnwertmerkmalen ist nicht erforderlich, entschied der Bundesgerichtshof. Mit dem Mieterhöhungsschreiben und der Berufung auf 3 Vergleichswohnungen soll der Mieter lediglich in die...

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Die Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung setzt voraus, dass die in der Abrechnungseinheit zu verteilenden Gesamtkosten angegeben werden. Das bedeutet nach Ansicht des Bundesgerichtshofs aber nicht, dass der Vermieter neben dem Gesamtbetrag der im Kalenderjahr umzulegenden Kosten auch sämtliche zur Ermittlung dieses Betrages erforderlichen Rechenschritte offenlegen muss. Das gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter zu einer Abrechnung des Kalenderjahres verpflichtet ist, er die auf das Kalenderjahr entfallenden Kosten aber aus den...

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Ursprünglich hatten die Mieter wegen Feuchtigkeits- und Schimmelpilzschäden die Miete um 15 Prozent gemindert. Zu Recht, wie das Amtsgericht feststellte. Im nachfolgenden Winter verschlimmerten sich die Feuchtigkeits- und Schimmelpilzschäden ganz erheblich. Grund hierfür war, dass der Vermieter die ursächlichen Bauschäden nicht beseitigen ließ. Die Mieter minderten die Miete jetzt um 30 Prozent. Der Vermieter kündigte, unter anderem mit der Begründung, die Mieter hätten ihm die Mängel anzeigen müssen.Der Bundesgerichtshof entschied...

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Bei Schlüsselverlust muss Mieter u.U. neue Schließanlage zahlen

Urteil vom 5. März 2014 – VIII ZR 205/13

Wer als Mieter einen zur Schließanlage gehörenden Schlüssel verliert, muss mit Schadensersatzforderungen des Vermieters rechnen. Die können auch die Kosten des Austauschs der Schließanlage umfassen. Voraussetzung für einen derartigen Schadensersatzanspruch ist aber immer, dass der Vermieter die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht hat. Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist aber außerdem ein Verschulden des Mieters am Schlüsselverlust und eine tatsächlich bestehend Missbrauchsgefahr. Wird einem Mieter der Schlüssel gestohlen,...

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Ausgleichsanspruch in Geld statt Schönheitsreparaturen

Urteil vom 12. Februar 2014 - XII ZR 76/13

Ist der Mieter laut Mietvertrag verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, kann der Vermieter nicht stattdessen einen Ausgleichsanspruch in Geld fordern, wenn er beabsichtigt, nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen. Ein solcher Ausgleichsanspruch setzt voraus, dass die Mieträume tatsächlich umgebaut werden. Richtig ist zwar, dass der Mieter in vergleichbaren Fällen unter Umständen einen Ausgleich in Geld zahlen muss, wenn seine eigentlich geschuldeten Schönheitsreparaturen nach...

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Mieterhöhung bei „Substandard-Wohnung“

BGH-Urteil vom 11.02.2014 - VIII ZR 220/13

Der Vermieter kann eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete auch mit einem Sachverständigengutachten begründen, das umfangreiche Investitionen des Mieters nicht berücksichtigt. Formal ist ein derartiges Mieterhöhungsverlangen in Ordnung, der Mieter kann die Berechtigung des Vermieters zur Mieterhöhung überprüfen. Ob, wie und in welchem Umfang die Mieterinvestitionen zu berücksichtigen sind, ist eine Frage der Begründetheit der Mieterhöhung, also die Frage, ob der Umfang der Mieterhöhung berechtigt ist. Hier gilt: Soweit nicht...

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Generelle Erlaubnis zur Untervermietung gilt nicht für Touristen

Urteil vom 08. Januar 2014 - VIII ZR 210/13

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 08.01.2014 entschieden, dass die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen sich von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegenten Untervermietung unterscheidet und deshalb nicht ohne Weiteres von der Erlaubnis zur Untervermietung umfasst ist.Urteil vom 08. Januar 2014 - VIII ZR...

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