Urteile des BGH

Widerruf einer Modernisierungsvereinbarung

BGH-Urteil vom 17.05.2017 - VIII ZR 29/16

Wird eine Modernisierungsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter „an der Haustür“ getroffen, kann der Mieter diese Vereinbarung widerrufen. Selbst wenn zwischenzeitlich modernisiert wurde, muss er die vereinbarte Mieterhöhung nicht zahlen, genauso wenig wie einen Wertersatz (höhere Miete) aufgrund der eingetretenen Wohnwertsteigerung. Der Vermieter kann allenfalls das gesetzlich zulässige Mieterhöhungsverfahren einleiten, aber dann nur für die Zukunft. Der Vermieter suchte den Mieter in der angemieteten Wohnung auf. Dort wurde vereinbart:...

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Soziales Wohnprojekt kein Kündigungsgrund

BGH-Urteil vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15

Die Verwirklichung eines sozialen Wohnprojekts rechtfertigt keine Kündigung eines Wohnraum-mietverhältnisses, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 292/15). Der Vermieter, ein eingetragener Verein, kaufte 2014 ein sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus und wollte dort mit einer auf soziale, pädagogische und rehabilitative Betreuung spezialisierten GmbH ein psychosoziales Wohnprojekt mit insgesamt 23 Wohnplätzen starten. Er kündigte den im Haus wohnenden Mietern mit der Begründung, er benötige die Wohnung, um dort das geplante...

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Bei der Umlage der Grundsteuer als Betriebskostenposition in teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden muss kein Vorwegabzug aus Gerechtigkeitsgründen für den auf die gewerbliche Nutzung entfallenden Grundsteueranteil vorgenommen werden, entschied der Bundesgerichtshof. Die Wohn- und Nutzfläche eines Gebäudes in Berlin betrug 1.100 qm. Rund 56 % der Fläche wurden gewerblich genutzt, 44 % als Wohnung. Nach der Berechnung der Grundsteuer – ausgehend von der Jahresrohmiete 1935 – entfielen rund 70 % der Mieterträge auf die...

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Kündigung wegen Betriebsbedarf

BGH-Urteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 44/16

Der Vermieter hatte die Mieterwohnung gekündigt, weil er sie angeblich für seinen Hausmeister benötigte. Der zog aber niemals in die Wohnung ein, sondern erinnerte sich angeblich nach dem Auszug des Mieters plötzlich an seine Kniebeschwerden und entschied, er könne nicht in den dritten Stock und damit in die gekündigte Mieterwohnung ziehen. Hier sprach – so der Bundesgerichtshof – alles für vorgetäuschten Eigenbedarf und Schadensersatzansprüche des Mieters. Die Erklärungen des Vermieters seien unplausibel und kaum nachvollziehbar. Der...

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Bei Mieterhöhungen mit Mietspiegeln ist Stichtagszuschlag möglich

BGH-Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15

Wenn zwischen dem Erhebungsstichtag des Mietspiegels und dem Zugang der Mieterhöhung des Vermieters eine ungewöhnliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen ist, kann das Gericht auf die Mietspiegelwerte einen so genannten Stichtagszuschlag vornehmen, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 295/15). Ein Reutlinger Vermieter hatte seine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete Ende November 2013 auf den Reutlinger Mietspiegel 2013 (Stand Mai 2013) gestützt. Die Mieter stimmten der Mieterhöhung nur...

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Mietminderung wegen Lärmbelästigungen

BGH-Urteil vom 21. Februar 2017 - VIII ZR 1/16

Das Landgericht Stuttgart hatte eine Mietminderung wegen Lärmbelästigungen im Haus abgelehnt und dem Vermieter das Recht zugesprochen, den Mieter aufgrund der Zahlungsrückstände zu kündigen. Der Bundesgerichtshof hob dieses Urteil jetzt auf (BGH VIII ZR 1/16) und stellte Regeln für Mietminderungen bei Lärmbelästigungen auf: Die Mietminderung trifft kraft Gesetzes ein (automatisch). Es reicht aus, wenn der Mieter einen konkreten Sachmangel darlegt, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Das Maß der...

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Eine Betriebskostenabrechnung ist schon aus formellen Gründen unwirksam, wenn unterschiedliche Kostenpositionen, wie Straßenreinigung und Grundsteuer, in einer Position zusammengefasst werden (BGH VII ZR 285/15). Entscheidend für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung sei die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Dazu sei es notwendig, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur...

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Vermieter muss innerhalb von 12 Monaten über Betriebskosten abrechnen

BGH-Urteil vom 25. Januar 2017 - VIII ZR 249/15

Ein Vermieter muss spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode über die Betriebskosten abgerechnet haben. Nachforderungen aus einer verspätet vorgelegten Abrechnung muss der Mieter nicht mehr zahlen. Das gilt auch für vermietete Eigentumswohnungen, wenn die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Vermieter selbst verspätet abgerechnet hat. Hier hatte der Vermieter der Eigentumswohnung gegenüber seinem Mieter die Betriebskosten für 2010 und 2011 erst Ende 2013 abgerechnet. Er machte trotzdem Nachforderungen...

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Gekündigter Mieter zieht nicht aus – „ortsübliche Marktmiete“

BGH-Urteil vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 17/16

Zieht der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus, muss er nach dem Gesetz seinem Vermieter eine so genannte Nutzungsentschädigung zahlen. Der Vermieter kann entweder die zuletzt vereinbarte Miete fordern oder die für vergleichbare Objekte ortsübliche Miete. Damit – so der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 17/16) – sei aber nicht die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des Mieterhöhungsrechts (zum Beispiel Mietspiegel) gemeint, sondern die beim Neuabschluss eines Mietvertrages ortsübliche Miete, die so genannte Marktmiete. Das...

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Fristlose Kündigung auch bei älteren Mietrückständen

BGH-Urteil vom 13. Juli 2016 - VIII ZR 296/15

Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs muss nicht innerhalb einer „angemessenen Frist“ erfolgen. Es gibt keine konkrete gesetzliche Zeitspanne zwischen Entstehen des Kündigungsgrundes und Ausspruch der fristlosen Kündigung, die einzuhalten wäre. Ein Vermieter kann auch noch nach mehr als sieben Monaten, nachdem er von den aufgelaufenen Mietrückständen und damit von dem Kündigungsgrund erfahren hat, fristlos kündigen. Hier hatte eine katholische Kirchengemeinde eine 3-Zimmer-Wohnung an die Küsterin der Gemeinde...

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