Gekündigter Mieter zieht nicht aus – „ortsübliche Marktmiete“

BGH-Urteil vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 17/16

Zieht der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus, muss er nach dem Gesetz seinem Vermieter eine so genannte Nutzungsentschädigung zahlen. Der Vermieter kann entweder die zuletzt vereinbarte Miete fordern oder die für vergleichbare Objekte ortsübliche Miete. Damit – so der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 17/16) – sei aber nicht die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des Mieterhöhungsrechts (zum Beispiel Mietspiegel) gemeint, sondern die beim Neuabschluss eines Mietvertrages ortsübliche Miete, die so genannte Marktmiete. Das ist die deutlich teurere Miete, die der Vermieter bei der Wiedervermietung der Wohnung hätte verlangen können. Hier endete das Mietverhältnis zum 30. Oktober 2011 durch eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters. Der Mieter zog erst am 15. April 2013 aus. Bis dahin hatte er die vertraglich geschuldete Miete von 944,52 Euro zuzüglich 102,39 Euro Heizkostenvorauszahlungen bezahlt. Zu wenig, meinte der Vermieter, und verlangte für die 17 Monate die Differenz zwischen der vereinbarten Miete und der Marktmiete, die er hätte erzielen können, wenn er neu vermietet hätte. Dass der Vermieter gar keine Neuvermietung plante, sondern selbst einziehen wollte (Eigenbedarf), spielt für den Bundesgerichtshof keine Rolle. Der Mieter muss die Differenz zur Marktmiete zahlen, insgesamt 7.300,37 Euro. Entscheidend sei, dass durch die gesetzliche Regelung der Nutzungsentschädigung ein zusätzlicher Druck auf den Mieter ausgeübt werden soll, die geschuldete Rückgabe der Mietsache zu vollziehen. Bleibt der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist wohnen, wird dem Vermieter die Mietsache vorenthalten. Es sei nicht einzusehen, dass der Vermieter sich mit der vereinbarten, geringeren Miete begnügen müsse, wenn sich später im Rahmen eines Rechtsstreits herausstellt, dass die Kündigung des Mietverhältnisses begründet gewesen sei. Das entsprechende Risiko müsse der Mieter tragen. Das bedeutet, Mieter müssen mit höheren Wohnkosten rechnen, wenn sie sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren und nicht mit Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen. In Städten, in denen die Mietpreisbremse gilt, gibt es eine logische Obergrenze: Die Marktmiete darf höchstens zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen.

BGH-Urteil vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 17/16

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