Keine Kündigung wegen gefährdet erscheinender wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit des Mieters

BGH-Urteil vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17

Die Verstorbene war Mieterin einer 3-Zimmer-Wohnung. Nach ihrem Tod trat ihr Lebensgefährte in das Mietverhältnis ein. Die Miete für die Wohnung betrug 545 Euro plus 170 Euro Betriebskostenvoraus-zahlungen. Der Vermieter kündigte den in das Mietverhältnis eingetretenen Mieter mit der Begründung, er beziehe nur ein Ausbildungsgehalt, er könne auf Dauer die monatliche Miete nicht zahlen. Eine Zustimmung zur Untervermietung eines Teils der Wohnung lehnte der Vermieter ab. Der Bundesgerichtshof erteilte dem Vermieter eine doppelte Abfuhr: Kündigung unwirksam, Untermieterlaubnis muss erteilt werden. Die Karlsruher Richter stellten klar, dass der Vermieter zwar innerhalb eines Monats kündigen könnte, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliege. Dieser Grund müsse aber so beschaffen sein, dass er dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar mache, was bei einer objektiv feststehenden Unfähigkeit des neuen Mieters zur vollständigen oder pünktlichen Mietzahlung der Fall sein könne. Eine lediglich drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit bzw. „gefährdet erscheinende“ Leistungsfähigkeit des Mieters könne allenfalls in besonderen Ausnahmefällen eine Kündigung rechtfertigen. Dann müsste es konkrete Anhaltspunkte und objektive Umstände geben, die den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden. Solche Anhaltspunkte fehlten aber, wenn Geldquellen vorhanden seien, die die Mietzahlungen sicherstellten, wie dies etwa bei staatlichen Hilfen oder sonstigen Einkünften – z.B. Untermietzahlungen, Unterstützung Verwandter, Nebentätigkeitsvergütung usw. – oder vorhandenem Vermögen der Fall ist. Allein aus dem Umstand, dass hier der Mieter nur eine Ausbildungsvergütung beziehe, könne nicht der Schluss gezogen werden, wer könne nicht auf Dauer die Miete zahlen. Hinzu komme, dass der Mieter jetzt schon bereits zwei Jahre in der Wohnung lebe und die geschuldete Miete stets vollständig und pünktlich gezahlt habe. Außerdem müsse in Betracht gezogen werden, dass der Mieter einen Teil der Wohnung einem Untermieter überlassen wollte. Die Begründung für seinen Wunsch, unterzuvermieten, seien anzuerkennen und nachvollziehbar.

BGH-Urteil vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17

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