Mischmietverhältnisse

BGH-Urteil vom 09.07.2014 - VIII ZR 376/13

Bei so genannten Mischmietverhältnissen – das sind einheitliche Mietverhältnisse über Wohnung und Geschäftsräume – gilt, wenn die gewerbliche Nutzung nicht überwiegt, im Zweifel das Wohnraummietrecht. Das bedeutet, Mieter haben dann vollen Kündigungsschutz. Während es bei Gewerbemietverhältnissen keinen gesetzlichen Kündigungsschutz gibt, der Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigen kann, hat der Mieter bei einem Wohnraummietverhältnis vollen Kündigungsschutz. Der Vermieter darf nur kündigen, wenn er einen im Gesetz aufgeführten Kündigungsgrund hat, wie zum Beispiel Eigenbedarf. Deshalb ist es bei Mischverhältnissen, wo gleichzeitig eine Wohnung und Geschäftsräume angemietet werden, entscheidend für den Mieter, ob sich die Abwicklung des Mietverhältnisses nach Gewerbemietrecht oder nach Wohnraummietrecht richtet.
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs kommt es auf den überwiegenden Vertragszweck bei Vertragsabschluss an. Erforderlich ist eine sorgfältige Prüfung aller auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls. Zu berücksichtigen seien zum Beispiel das verwendete Vertragsformular, das Verhältnis der Gewerbe- zu den Wohnraumflächen, die Verteilung der Gesamtmiete auf Gewerbe und Wohnung und natürlich Formulierungen im Mietvertrag, die auf Wohnraum bzw. Gewerberaum hindeuten. So spricht ein unbefristeter Mietvertrag, genauso wie die Vereinbarung einer einheitlichen Miete ohne Umsatzsteuer, für ein Wohnraummietverhältnis. Lässt sich anhand dieser Indizien ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung im Einzelfall nicht feststellen, gelten im Zweifel die Vorschriften der Wohnraummiete.
BGH-Urteil vom 09.07.2014 - VIII ZR 376/13

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