Notarielle Unterwerfungserklärung ist keine zusätzliche Mietsicherheit

BGH-Versäumnisurteil vom 14. Juni 2017 - VIII ZR 76/16

Im Vertrag hatten der Vermieter und eine GmbH und deren Geschäftsführer als Mieter neben der Zahlung einer Mietkaution in Höhe von drei Monatsmieten eine notarielle Unterwerfungserklärung vereinbart. Darin heißt es: „Die Mieter unterwerfen sich als Gesamtschuldner wegen der Zahlungsforderungen des Vermieters aus dem Mietvertrag ... der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr gesamtes Vermögen.“ Als es zum Streit zwischen den Mietparteien kommt, argumentierte der Mieter, es läge ein Fall von „Übersicherung“ vor. Zusätzlich zur Mietkaution dürfe der Vermieter keine weiteren Sicherheiten fordern.

Der Bundesgerichtshof bestätigte, dass die höchstzulässige Mietkaution auf drei Monatsnettomieten begrenzt ist und hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam sind. Eine Unterwerfungserklärung sei aber einer Sicherheit, wie zum Beispiel einer Mietkaution, nicht gleichzustellen. Die Unterwerfungserklärung bietet dem Vermieter keine zusätzlichen Zugriffsmöglichkeiten, wie zum Beispiel eine Barkaution, ein verpfändetes Sparbuch oder die Bürgschaft eines Dritten, sondern ermöglicht es ihm lediglich, seine Ansprüche sofort aus dem Vermögen der Mieter zu befriedigen, ohne dass er sich vorher für die Zwangsvollstreckung einen Titel gegen die Mieter besorgen muss. Die Unterwerfungserklärung verstoße hier auch nicht gegen die guten Sitten, da die Mieter geschäftserfahren gewesen seien, der Geschäftsführer der GmbH keine Schufa-Auskunft beibringen konnte und über keine Meldeanschrift in Deutschland verfügte. Da die Vereinbarung der Unterwerfungserklärung eine Individualvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter war, ließ es der Bundesgerichtshof offen, ob eine vergleichbare Regelung in einem Formularmietvertrag unwirksam sein könnte.

BGH-Versäumnisurteil vom 14. Juni 2017 - VIII ZR 76/16

 

 

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