Zehn Tage vor der Hauptversammlung der LEG Immobilien AG  (Mi. 17. Mai in Düsseldorf) haben heute der Deutscher Mieterbund NRW und Mieterinitiativen auf einer Pressekonferenz in Gelsenkirchen-Hassel auf die umstrittenen Geschäftspraktiken des drittgrößten Vermietungskonzerns in Deutschland aufmerksam gemacht. Die Steigerung der operativen Gewinne der LEG beruht nach Ansicht der Mieterorganisationen vor allem auf überdurchschnittlichen, rechtlich häufig umstrittenen Mieterhöhungen sowie auf Einsparungen, die zu Lasten der Instandhaltung und des Mieterservices gehen. Um die Rechte der MieterInnen und die Substanz der fast 130.000 Wohnungen zu schützen, sei eine soziale und nachhaltige Kehrtwende der LEG-Geschäftspolitik erforderlich. 

„Mietpreistreiber Nummer 1“
Nach LEG-Angaben ist die Miete in ihrem frei  finanzierten Wohnungsbestand im Jahr 2016 um 3,4 Prozent gestiegen, ein Wert, der deutlich über dem Bundes-Durchschnitt liegt. „Das Gewinnwachstum der LEG geht immer mehr zu Lasten der Mieter“, wirft Knut Unger, Sprecher des MieterInnenvereins Witten und der Plattform kritischer ImmobilienaktionärInnen der LEG vor. Das Unternehmen sei in manchen Städten zum „Mietpreistreiber Nummer 1“ geworden. 

In Witten und anderen Städten verlange die LEG seit Jahren Zustimmungen zu Mieterhöhungen, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete lägen. Seit der Wittener Mietspiegel ausgelaufen sei, begründe die LEG ihre Mieterhöhungsverlangen mit drei besonders teuren Vergleichswohnungen aus dem eigenen Wohnungsbestand. Häufig seien diese Wohnungen wegen vorgenommener Modernisierungen nicht vergleichbar, fast immer seien die verlangten Miethöhen überzogen. Auf Einwendungen des Mietervereins gehe die LEG nicht ein, auf Verhandlungsangebote reagiere sie nicht. Klagen auf Zustimmungen würden angedroht, gegen Mitglieder des Mietervereins aber fast nie umgesetzt. Statt Gerichtsurteile abzuwarten, versuche es die LEG nach wenigen Monaten bei den gleichen Mietern mit der gleichen Methode noch einmal. „Zermürbungstaktik“, nennt Unger das. „Die LEG rechnet damit, dass ein Großteil der Mieter der Erhöhung aus Überdruss, Unkenntnis oder Angst vor möglichen Gerichtskosten früher oder später zustimmt. Dazu benötigt sie lediglich ihre automatisierten Erhöhungs- und Erinnerungsschreiben. Auch wenn nur ein Teil der Mieter zustimmt, ist das leicht verdientes Geld.“ 

In Gelsenkirchen geht die LEG nach der gleichen Methode vor. Im Stadtteil Hassel wurden bei Mieterhöhungen nachweislich Vergleichswohnungen benannt, die modernisiert waren. „Die Mieter hier sind sehr irritiert über das Geschäftsgebaren der LEG“, sagt Karl Heinz Schempershauwe von der Hasseler Mieterinitiative HAMI. „Sie hoffen auf ein politisches Einschreiten.“ 

„Großvermieter wie die LEG sollten ihre Mieterhöhungen nicht mit Vergleichswohnungen begründen dürfen“, meint dazu Hans-Jochem Witzke, Vorsitzender des Deutschen Mieterbundes NRW. „Der Mietspiegel sollte für sie das einzige zulässige Mittel zur Begründung einer Mieterhöhung sein.“

„Instandsetzungsmodernisierung“
 „Die Aufwendungen der LEG für die Instandhaltungen bewegen sich seit Jahren in einem Bereich um die acht Euro pro Quadratmeter und Jahr“, beklagt Unger. „Da die LEG in den letzten Jahren viele erneuerungsbedürftige Wohnungsbestände von anderen Wohnungsunternehmen hinzu gekauft hat, ist das ein sehr schlechter Wert.“ Inzwischen versucht die LEG nach seiner Beobachtung verstärkt, ihre Wohnungen zu verbessern, dafür aber die Mieter bezahlen zu lassen. „Instandsetzungsmodernisierung“ nennt er das. Im Unterschied zu Instandsetzungen könne die LEG bei Modernisierungen 11 % der Kosten auf Dauer auf die Jahresmiete aufschlagen. 

„Angesichts von Zinsen von vielleicht 2 Prozent bedeutet das eine gewaltige Gewinnmarge“, betont der Hans-Jochem Witzke. „Außerdem verstecken sich in den Modernisierungen nicht umlagefähige Instandhaltungen, was für den Laien schwer zu unterscheiden ist.“ Wenn die LEG ihre Ankündigung wahr mache und wesentlich mehr Modernisierungen umsetze, drohe eine zusätzliche Mieterhöhungswelle. „Hier muss der Bundesgesetzgeber dringend handeln.“

„Ohne Druck läuft hier gar nichts.“
Den gestiegenen Mieten stehen nach Beobachtung der Mieter keineswegs verbesserte Leistungen gegenüber. Im Gegenteil. Seit die LEG im letzten Jahr ein zentrales Callcenter eingerichtet hat, ist es sehr schwer geworden, den Vermieter zu erreichen. Wenn man am Telefon endlich durchkommt, verstrickt man sich leicht im LEG-Zuständigkeitswirrwarr. „In einer Nachbarwohnung war ein Wasserschaden mit Schimmelbildung gemeldet“, erzählt Rita Zachraj vom Mieterbeirat Dorsten-Barkenberg. „Die LEG sagte eine sofortige Schadensbeseitigung zu. Im Wochenabstand wurden wir vorstellig. Mal hieß es, die Handwerker seien bestellt, dann, man habe mit den Handwerkern telefoniert. Beim nächsten Mal war noch kein Auftrag rausgegangen. Erst als ein Rechtsanwalt mit Klage drohte, erschien ein Handwerker. Auf dessen Auftrag war vermerkt: Eilt, da Gerichtssache.“ Zachraj: „Ohne Druck läuft hier gar nichts.“ 

„Dieses Chaos führt zu besonders dramatischen Konsequenzen, wenn Heizungen ausfallen, wie es in den letzten Monaten bei uns mehrfach der Fall war“, ergänzt Knut Unger aus Witten. Auch einfache Reparaturen würden sich über Monate verzögern. Bei Problemen mit Nachbarn, die den Flur nicht putzen oder Lärm schlagen, liefen Mieterbeschwerden ins Leere. Nicht einmal die Neuvermietung klappe mehr reibungslos. „In Witten-Herbede versuchten Neumieter vergeblich, die LEG an Zusagen zur Überlassung eines Kellerraums und einer Garage zu bewegen.“

Auch bei den Nebenkostenabrechnungen hapert es. Mieterin Zachraj weigert sich seit Jahren, überbordende Kosten für ein verbrauchsabhängiges „Müllmanagement“ zu zahlen. Nach viel öffentlichem Druck wechselte die LEG inzwischen den Dienstleister. Über die Berechtigung der Kostenumlage früherer Jahre entscheidet nun das Gericht. Die Mieter rechneten erst mit komplizierten Grundsatzentscheidungen. Nun hat die LEG den ersten Prozess bereits deshalb verloren, weil ihre Angaben zur Häufigkeit der Müllabfuhr falsch waren. Knut Unger wundert das nicht. „Die Abrechnungen werden von der LEG offenbar häufig ohne Kenntnis der lokalen Verhältnisse erstellt.“ Das führe zu Fehlern in den Wasser- oder Müllabrechnungen. Auch die Vereinbarungen in den Mietverträgen würden oft nicht beachtet. „Und für Hauswarte oder Müllmanager werden zwar Gebühren berechnet, zu Gesicht bekommt man diese Dienstleister an manchen Standorten aber so gut wie nie.“

„Mahnschreiben-Stalking“
Ein weiterer Vorwurf: Wenn Mieter wegen der Prüfung der Nebenkostenabrechnungen die Zahlung von Forderungen zurückbehalten, löst das nicht selten Mahnschreiben der LEG aus. Auf Zurückweisungen der Schreiben werde oft nicht reagiert. Monatlich gäbe es neue unbegründete Erinnerungen. „Wir nennen das Mahnschreiben-Stalking“, sagt Unger. Nebenwirkung: Auch berechtigte Mahnungen würden nicht mehr ernst genommen, und damit liefen Mieter in Gefahr gekündigt zu werden.

Sind hohe Wert-Erwartungen noch gerechtfertigt?
Nach LEG-Angaben konnte der operative Gewinn (FFO I) 2016 im Vergleich zum Vorjahr um 30,2 Prozent gesteigert werden. Die Dividendenauszahlung soll pro Aktie von 2,26 Euro auf 2,76 Euro erhöht werden. Nach Meinung von Unger ist die Auszahlung dieser Dividende nicht gerechtfertigt. „Die positiven Konzernergebnisse beruhen seit Jahren vor allem auf Verkehrswertanpassungen. In diesen drücken sich Erwartungen auf steigende Mieten, begrenzte Kosten und niedrige Zinsen aus. Angesichts der auf manchen Märkten bereits überreizten Miethöhen und des schlechten Services der LEG kann in Frage gestellt werden, ob diese Erwartungen gerechtfertigt sind. Das LEG Aktionsbündnis fordert die LEG auf, auf reale Werte zu setzen. Und das sind vor allem zufriedene und finanziell nicht überlastete Mieter.“

Konkrete Forderungen haben die Mieter in einem <link file:1298 - download "Initiates file download">Forderungskatalog</link> zusammengefasst, der dem LEG Vorstand in der letzten Woche zuging.

Ansprechpartner/innen für Rückfragen:
Deutscher Mieterbund NRW, 0211 586009-0, Mail  
Knut Unger, MieterInnnenverein Witten, 0173-538 44 31, Mail  
Rita Zachraj, Mieterbeirat Dorsten-Barkenberg, 0162-6174524, Mail  
K.-H. Schempershauwe; Hasseler Mieterinitiative (HAMI), Gelsenkirchen, Mail