Leitantrag: Wohnungspolitische Forderungen des Deutschen Mieterbundes Nordrhein-Westfalen an die Landespolitik

Entwicklung der Wohnungsmärkte in NRW | Mieterschutz in NRW | Wohnungspolitische/Mietenpolitische Herausforderungen Beschluss des Mietertages NRW, 05. Oktober 2017, Münster

I.Entwicklung der Wohnungsmärkte in NRW

Die Anspannung auf den Wohnungsmärkten in NRW hat auch im Jahr 2018 weiter zugenommen. Zum laufenden Jahr zeichnet sich keine Trendwende ab. 

Hintergrund dieser Entwicklung ist vor allem die gestiegene Nachfrage. Immer mehr Menschen zieht es in die großen Städte nach NRW, wobei sich das Wachstum der Bevölkerung landesweit derzeit verlangsamt. So ist NRW im Jahr 2017 nur geringfügig gewachsen: Im Saldo der Geburten und Sterbefälle, Zu- und Fortzüge ist die Einwohnerzahl auf 17,912 Millionen gestiegen. Das ist ein Plus von 0,12% im Vergleich zu Vorjahr. 

Zwar ist aufgrund der alternden Bevölkerungsstruktur die Bilanz der Geburten und Sterbefälle nach wie vor negativ, doch führt die Zuwanderung dazu, dass die Bevölkerung in NRW im Ergebnis wächst. Bevölkerungsverlust auf dem Land und in manchen Klein- und mittleren Städten sind die Kehrseite.       

Ursache für die Zuwanderung ist die gute wirtschaftliche Entwicklung. Arbeitsmarkt, Beschäftigung und mittlere Einkommen sind in den letzten Jahren gestiegen. Auch die Arbeitslosenzahlen gingen immer weiter zurück. Der Zuzug nach NRW stammt nicht nur aus dem Aus- sondern auch aus dem Inland. Auch viele Menschen aus anderen Bundesländern zieht es aufgrund der positiven Perspektiven nach NRW. 

Hinzu kommen gesellschaftliche Veränderungen. So gehört die Single-Wohnung mit 31 Prozent zum häufigsten Haushaltstyp. Die Zunahme von Singlehaushalten führt nicht nur zu einer Zunahme von Haushalten sondern auch des Flächenverbrauchs. Auch immer mehr ältere Menschen leben häufig allein, so dass es gerade an kleinen und vor allem altersgerechten Wohnungen fehlt. 

Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum wird derzeit zusätzlich erschwert durch die Baulandknappheit, die hohe Auslastung von Bauwirtschaft und unzureichende personelle Ausstattung in den kommunalen Bauverwaltungen. Trotz guter Finanzierungsbedingungen wird gerade der Mangel an bebaubaren Grundstücken in vielen Regionen immer mehr zur Herausforderung und führt zu ständig steigenden Grundstückspreisen. Die Landesregierung wird aufgefordert, den Kommunen finanzielle Mittel zur Verfügung zu stellen, um das Personal in den Baubehörden aufzustocken.

Als Ergebnis dieser Entwicklung sind die Mieten in NRW in fast allen Regionen gestiegen. So sind die Neubaumieten in den vergangenen zehn Jahren im Schnitt um 40 Prozent auf 9,78 €/m² gestiegen. Die Wiedervermietungsmieten für Bestandswohnungen sind 2017 mit durchschnittlich 4,0 Prozent so stark gestiegen wie noch nie in den vergangenen zehn Jahren und 2018 erneut um 3,5 Prozent. Am deutlichsten erhöhte sich das Mietenniveau in der Rheinschiene und in den Universitätsstädten Aachen, Münster, Dortmund und Siegen. Aber auch in zahlreichen Gemeinden im Münsterland und in der Region zwischen Bielefeld, Paderborn und Lippstadt stiegen die Mieten. 

Die Konsequenz: Bei immer mehr Haushalten wird durch steigende Mieten die kritische Grenze von 30 Prozent des Haushaltseinkommens für Wohnkosten überschritten. Dies führt außerdem zu einer steigenden Zahl von Wohnungslosen. Zum Stichtag im Juni 2017 waren in NRW rund 32.000 Personen wohnungslos gemeldet – beinahe 30 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. 

Nach Berechnungen der NRW.BANK wäre der Neubau von rund 80.000 Wohnungen jährlich erforderlich, um den tatsächlichen Bedarf zu decken. Im Jahr 2018 wurden Baugenehmigungen für den Neubau von rund 55.000 Wohnungen erteilt, von denen aber längst nicht alle realisiert werden. Auch der preisgebundene Wohnungsbestand nimmt weiter ab. Wir gehen davon aus, dass rund 20.000 öffentlich geförderte Wohnungen erforderlich wären, um allein den Wegfall durch das Auslaufen der Preisbindungen abzufangen und darüber hinaus den wachsenden Bedarf an bezahlbarem Wohnraum zu decken. Im letzten Jahr wurden nur 6.159 Mietwohnungen öffentlich gefördert errichtet. Im Jahr 2017 wurde ein Fördervolumen von 810 Millionen Euro für die Errichtung von 7.230 Mietwohnungen und Wohnheimplätzen verausgabt. Um das Ziel von 20.000 Wohnungen zu erreichen, bräuchte man das 2,8-fache des derzeitigen Budgets. Also allein 2,2 Milliarden Euro für die Mietraumförderung.

II.Mieterschutz in NRW

Anders als im Koalitionsvertrag angekündigt, hat die Landesregierung bisher keine mietrechtliche Verordnung zum Schutz von Mieterinnen und Mietern auslaufen lassen. Geplant war, die Kappungsgrenzenverordnung NRW zum 31.05.2019 auslaufen zu lassen. Auch aufgrund des öffentlichen Drucks, durch das auf Initiative des Deutschen Mieterbunds NRW, gegründete NRW-Aktionsbündnis „Wir wollen wohnen!“ wurde die Laufzeit der Kappungsgrenzenverordnung um ein Jahr verlängert. Dabei hat die Landesregierung die Gebietskulisse verändert und gleichzeitig verkleinert. Statt der bisher 59 Kommunen umfasst sie seit dem 01.06.2019 nur noch 37 Kommunen. 

Der Deutsche Mieterbund kritisiert das dieser Verordnung zugrundeliegende Gutachten, das Grundlage der Untersuchung der Kappungsgrenzenverordnung ist. So fordert dieses, im Vergleich zu früheren Abhandlungen, strengere Maßstäbe an das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarktes. Eine sachliche Begründung für die geänderte Praxis fehlt. Vielmehr scheint diese Vorgehensweise eine politische Entscheidung zu sein, die die Größe der Gebietskulisse beeinflussen soll. Ebenso werden weitere wichtige Indikatoren, wie zum Beispiel die Betrachtung des Leerstandes, im Gutachten überhaupt nicht berücksichtigt. 

Erfreulich dürfte die Entscheidung für die Mieterinnen und Mieter sein, die in Städten wohnen, die nun erstmalig trotz reduzierter Gebietskulisse berücksichtigt werden. Dazu gehören vor allem Städte im Ruhrgebiet, wie zum Beispiel Essen, Dortmund oder Bochum. Für sie, wie auch für alle anderen 34 Städte, gilt ab dem 01.06.2019 eine reduzierte Kappungsgrenze. Für alle übrigen, insbesondere für zwölf Kommunen aus dem Regierungsbezirk Münster, gilt trotz steigender Mieten erstmals seit 2014 ein eingeschränkter Schutz vor steigenden Mieten in bestehenden Mietverhältnissen. 

Die Landesregierung überprüft derzeit vier Verordnungen (Mietpreisbegrenzungsverordnung, Kappungsgrenzenverordnung, Kündigungssperrfristverordnung und Umwandlungsverordnung) auf ihre Wirksamkeit. Der Deutsche Mieterbund kritisiert diese Überprüfung vor dem Hintergrund der aktuellen Entwicklung auf den Wohnungsmärkten als Zeitverschwendung und fordert stattdessen den Erhalt und die Weiterentwicklung dieser Regelungen zu Gunsten der Mieterinnen und Mieter. Außerdem fordern wir die flächendeckende Geltung der Verordnungen; andernfalls müssen die Gebietskulissen vor dem Hintergrund übereinstimmender Tatbestandvoraussetzungen („angespannter Wohnungsmarkt“) vereinheitlicht werden. Es kann nicht sein, dass insbesondere Mietpreisbegrenzungsverordnung und Kappungsgrenzenverordnung trotz gleicher Voraussetzungen unterschiedliche Städte erfassen.        

Das Bundeskabinett hat die Schärfung der Mietpreisbremse beschlossen, das Bundesverfassungsgericht seine Verfassungsmäßigkeit bestätigt. So können endlich zu viel gezahlte Mieten bis zu einem Zeitraum von 2,5 Jahren nach Vertragsschluss zurückgefordert werden. Außerdem wurde sie um fünf Jahre bis 2025 verlängert. Auch wenn diese Verbesserungen nicht weit genug gehen, da das Gesetz nach wie vor zu viele Ausnahmen und keine Sanktionsmöglichkeit enthält, begrüßen wir diese Maßnahmen. Nachdem der Bund damit deutlich gemacht hat, dass er hinter der Regelung der Mietpreisbremse steht, muss dem nun auch die Landesregierung folgen. Es kann nicht sein, dass NRW, ein Bundesland, das fast flächendeckend ein Problem mit steigenden Mieten hat, den Mieterschutz bei der Wiedervermietung von Wohnraum abschafft!  

Das Wohnungsaufsichtsgesetz NRW und die darin enthaltene Regelung über die Zweckentfremdung von Wohnraum wurde gutachterlich überprüft. Dabei wurde festgestellt, dass sich dieses Gesetz bewährt hat, so dass vom Erhalt dieser Regelung auszugehen ist. Der DMB fordert die Modifizierung des WAG. 

Insbesondere muss der Schutz vor Zweckentfremdung von Wohnraum erweiterten werden. Dafür fordern wir eine landesrechtliche Regelung mit Melde- und Registrierungspflichten für Vermieter und Auskunftspflichten für Unternehmen wie Airbnb. Darüber hinaus sollte dieses Gesetz auch Sanktionsmöglichkeiten, wie den Erlass von Bußgeldern, für den Fall der Zuwiderhandlung enthalten. Die derzeitige landesrechtliche Satzungsermächtigungen und die sich daraus ergebenden kommunalen Zweckentfremdungssatzungen (wenn sie überhaupt erlassen werden!) gehen nicht weit genug und bieten keinen effektiven Schutz!

Wir richten uns ausdrücklich nicht gegen die einmalige Vermietung der eigenen Wohnung während der Ferienzeit an Touristen. Wenn aber Wohnraum ganzjährig von gewerblichen Anbietern angeboten wird, dann wird dieser dem Wohnungsmarkt faktisch entzogen und verschärft damit insbesondere in den Metropolen die Wohnungsnot.   

III.Wohnungspolitische/Mietenpolitische Herausforderungen 

Neben dem Erhalt und Ausbau des Mieterschutzes in NRW fordern wir die nachhaltige Schaffung und den Erhalt von bezahlbarem Wohnraum.  

1.)Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum

1.1)Öffentlich geförderter Wohnungsbau

Entscheidend dabei ist vor allem der öffentlich geförderte Wohnungsbau. 

Ein Schwerpunkt der Wohnraumförderung des Landes wird in Zukunft bei der Eigentumsförderung liegen. Eine Umverteilung der Fördermittel darf nicht zu Lasten der Wohnraumförderung beim Mietwohnungsbau gehen. Angesichts des enormen Bedarfs können hier keine Abstriche gemacht werden. Dabei muss sich das Land an der Finanzierung endlich auch aus eigenen Haushaltsmitteln beteiligen. Die 1,1 Mrd. Euro Fördermittel stammen in Höhe von 800 Mio. Euro aus dem revolvierenden Landesbauvermögen und in Höhe von 300 Mio. Euro aus Mitteln des Bundes.  

Außerdem muss die Eigentumsförderung regional, also bedarfsgerecht angepasst werden. Schon heute besteht das Problem der Entwertung von Immobilien im ländlichen Raum. Dies betrifft insbesondere Eigenheimbesitzer, die eine Immobilie zur Alterssicherung in diesen Regionen erworben haben. 

Beim öffentlich geförderten Wohnungsbau besteht nach wie vor das Problem, dass mehr Wohnungen aus der sozialen Bindung fallen als hinzukommen. Derzeit gibt es in NRW rund 490.000 öffentlich geförderte Wohnungen. Nach einer Vorausberechnung der NRW.BANK soll der Bestand bis zum Jahr 2030 auf etwa 350.000 zurückgehen.

Auch ein gut akzeptiertes Wohnungsbauprogramm kann an diesem Umstand nichts ändern, denn die soziale Wohnraumförderung erkauft immer nur Bindung auf Zeit, so dass Wohnungen, die heute mit Steuermitteln gefördert werden, nach nur 20 Jahren freifinanzierten gleichgestellt werden.  

1.2)Neue Gemeinnützigkeit

Darüber hinaus fordern wir die (Wieder-) Einführung einer Wohnungsgemeinnützigkeit mit unternehmensbezogenen Förderungen und unbefristeten Bindungen. Dadurch werden Fördergelder im Sinne einer nachhaltigen Wohnungswirtschaft gezielt eingesetzt. Denkbar wäre nach Ansicht des DMB NRW eine Förderung von Organisationen mit sozialen Zielrichtungen, aber auch die Einrichtung einer gemeinnützigen Sparte auf kommunaler Ebene.

1.3)Landeseigene Wohnungsbaugesellschaft

Ebenfalls muss das Land die Kommunen bei der Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum stärker unterstützen. Dazu gehört auch der Aufbau einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft zur Schaffung von öffentlich-gefördertem Wohnraum. Gerade kleine und mittelgroße Kommunen, die mittlerweile auch vom Problem steigender Mieten betroffen sind, verfügen nicht über ausreichend Personal, finanzielle Mittel bzw. Fachkenntnis um ein kommunales Wohnungsunternehmen auf die Beines zu stellen. Hier könnte das Land als Servicestelle fungieren, um vorhandene Grundstücke schneller zu bebauen. 

1.4)Baulandentwicklung 

Das Land muss die Kommunen unterstützen, indem es einen Bodenfonds einrichtet, in den Grundstücke einfließen, die das Land in Treuhand der Kommunen erwirbt und zu Bauland entwickelt.                

1.5)Kommunale Handlungsmöglichkeiten

Um ausreichend bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen, brauchen wir insbesondere die Mitarbeit auf kommunaler Ebene, die von der Landesregierung unterstützt werden sollte. Kommunale Wohnungsunternehmen müssen wieder stärker aktiviert werden, preisgebundenen Wohnraum zu schaffen und zu erhalten. Dazu gehört der preisgebundene Wohnraum im Bestand und im Neubau. Darüber hinaus muss die Geschäftspolitik dieser Unternehmen dem langfristigen Erhalt der Bestände dienen. Kommunale Wohnungsunternehmen dürfen nicht dafür herhalten müssen, die Haushaltslöcher der Kommunen zu stopfen. Immer noch verfügen nicht alle Gemeinden über ein fachlich fundiertes, regelmäßig aktualisiertes kommunales Wohnraumversorgungskonzept. Das Thema „Wohnraumversorgung“ und „bezahlbares Wohnen“ einschließlich des Problems der Verdrängung von einkommensschwachen Mieterhaushalten muss dabei einen besonderen Schwerpunkt bilden.

1.6)Soziale/aktive Bodenpolitik

Das Fehlen von ausreichenden und bezahlbaren Grundstücken ist das zentrale Problem bei der Schaffung von Wohnraum. Um preisgünstigen Wohnraum zu erstellen, sollten die Gemeinden ihre Grundstücke zum Höchstpreis veräußern. Die Kommunen sollen hierzu Konzeptverfahren für die Grundstücksvergabe zur Verfügung stellen. Der Anteil der öffentlich geförderten Wohnungen soll hierbei entscheidend sein.

Außerdem müssen in angespannten Wohnungsmärkten Verdichtungspotenziale für den Wohnungsbau genutzt werden. Dazu gehören die Ausweisung von Neubaugebieten, das Überdenken der Stellplatzregelungen, die Zahl der zulässigen Geschosse bei öffentlicher Förderung und eine größere Akzeptanz der Nachbarschaft.

Nur wenn Kommunen über ausreichend Bauland verfügen, können sie den Bodenpreis sowie Art und Umfang der Bebauung nach Bedarf steuern und soziale Vorgaben durchsetzen. Deshalb sollten Kommunen – und auch das Land - eigene Grundstücke, die sie nicht selbst nutzen, nicht zu Spekulationszwecken verkaufen. Sie sollen vielmehr ihren Immobilienbestand aktiv ausbauen. 

Es müssen Instrumente wie das Erbbaurecht zum Tragen kommen. Dabei kann die Kommune soziale Entwicklungsgrundsätze, wie etwa Mietpreisbegrenzungen oder Belegungsbindungen, vertraglich festschreiben. Das Erbbauchrecht wird im Grundbuch festgeschrieben und verleiht dem Erbbaurechtsnehmer-/innen damit eigentumsähnliche Rechte und Beteiligungsmöglichkeiten. 

Außerdem bieten Modelle für eine sozialgerechte Bodennutzung über Quotenregelungen für den sozialen Wohnungsbau eine positive Einflussmöglichkeit der Kommunen auf die Mietpreisentwicklung. 

2.)Steuern  

Es hat sich gezeigt, dass die ständige Veräußerung von Wohnungsbeständen einer nachhaltigen Wohnungsbewirtschaftung entgegensteht. Um die „Kauflaune“ von Unternehmen zu bremsen, ist ein Eingreifen des Bundesgesetzgebers erforderlich. Wir halten es für skandalös, wenn Familien, die Wohneigentum bilden, mit bis zu 6,5 Prozent Grunderwerbssteuer belastet werden, während die „Großen“, die manchmal über den Kauf ganzer Unternehmen Hunderttausende von Wohnungen erwerben, steuerfrei bleiben. Wir fordern die Abschaffung steuerlicher Begünstigungen von „Share Deals“. Die Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren auf den Wohnungsmärkten in NRW“ formulierte hierzu bereits 2013 verschiedene Forderungen, die auch vom Landtag beschlossen wurden. Im Einzelnen bleibt es also bei den Forderungen des DMB NRW, dass die Voraussetzungen einer Grunderwerbsteuerpflicht dahingehend geändert werden, dass der Kauf von Anteilen immobilienhaltender Gesellschaften in diesem Sinne steuerpflichtig wird. Die Steuerfreiheit der Veräußerungsgewinne von Kapitalgesellschaften muss abgeschafft werden.

Auch wenn nur Anteile einer Gesellschaft verkauft werden, dürfen diese steuerlich nicht befreit werden. In den meisten Fällen werden die restlichen Anteile der Gesellschaft über Partner oder nach einer Frist von fünf Jahren erworben. Solche Umgehungen müssen verhindert werden. Es ist davon auszugehen, dass dem Staat dadurch jährlich rund eine Milliarde Euro entgehen, rund zehn Prozent des Gesamtaufkommens der Grunderwerbsteuer; Geld, das insbesondere für den öffentlich-geförderten Wohnungsbau eingesetzt werden sollte.      

Auch hohe Betriebskosten sorgen dafür, dass die Kosten des Wohnens für Mieterinnen und Mieter kaum noch bezahlbar sind. Hierzu gehört auch die Steigerung bei den Grundsteuerhebesätzen; so waren viele überschuldete und defizitäre Kommunen in der Vergangenheit gezwungen, ihre Haushaltslage durch horrende Erhöhung der Grundsteuerhebesätze zu verbessern. 

Die Grundsteuer zählt gemäß § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung zu den Betriebskosten und ist damit umlagefähig. Nach Ansicht des Deutschen Mieterbundes Nordrhein-Westfalen bezieht sich die Grundsteuer auf den Grundstückswert. Schuldner der Grundsteuer kann somit nur der Eigentümer des Grundstückes sein und nicht der Mieter. Wir fordern deshalb die Abschaffung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer. 

Die Grundsteuer für unbebaute, für das Wohnen geeignete Grundstücke muss deutlich steigen, um sie an den Markt zu bringen und Spekulationen zu hemmen. 

3.) Angemessener Wohnraum für alle

Es ist sicherzustellen, dass es für sämtliche Bevölkerungsgruppen mit unterschiedlichen Wohnraumbedarfen Zugang zu den Wohnungsmärkten gibt. Dazu gehört:

  • Die Errichtung von barrierefreien inklusive rollstuhlgerechten Wohnungen, 
  • Unterstützungsangebote bei der Suche nach geeignetem Wohnraum, 
  • spezielle Programme zur Vermeidung von Wohnungslosigkeit,  
  • angemessene schlüssige Konzepte für die Berechnung der Kosten der Unterkunft (dabei sind Mieten anzuerkennen, die auch den realen Verfügbarkeiten auf den Wohnungsmärkten entsprechen) und
  • der Bau ausreichenden Wohnraums für Auszubildende und Studierende.

4.)Sozialgerechte Lösungen beim Klimaschutz  

Der DMB NRW unterstützt die Klimaschutzziele der Landes- und der Bundesregierung. Die energetische Sanierung von Wohngebäuden ist dabei ein zentraler Gesichtspunkt.

Um den gesellschaftlichen Auftrag zum Schutz des Klimas auch in Zukunft zu erfüllen, müssen notwendige Modernisierungsmaßnahmen so angelegt sein, dass sie auch finanziell tragbar sind. Der Verdrängung einkommensschwächerer Bewohnerinnen und Bewohner aus den wachsenden Städten und angesagten Stadtteilen ist Einhalt zu gebieten. 

Seit dem 01.01.2019 gilt eine reduzierte Modernisierungsumlage von elf auf acht Prozent und drei Euro pro Quadratmeter binnen sechs Jahren. Bei Wohnungen mit Mieten unter sieben Euro pro Quadratmeter dürfen es maximal zwei Euro sein, bei allen anderen liegt die Grenze bei drei Euro pro Quadratmeter. Die Erfahrung aus den Mietervereinen zeigt, dass dies für viele Investoren noch immer genug ist, um gute Renditen zu erwirtschaften und angesichts des bereits hohen Mietniveaus, sich Mieter ihre Mieten danach nicht mehr leisten können. 

Der Deutsche Mieterbund NRW fordert deshalb, dass die Modernisierungs¬umlage abgeschafft oder hilfs- und übergangsweise zumindest deutlich gesenkt wird. Wenn schon, sollte sich der Mietaufschlag am energetischen Einsparergebnis orientieren und nicht an den häufig schwer nachvollziehbaren „Kosten“. Öffentlich geförderte Anreize für die energetische Sanierung ergeben sich aus unmittelbaren Zuschüssen, aus zinsverbilligten KfW-Darlehen und einer gezielten steuerlichen Förderung. 

Der Deutsche Mieterbund NRW fordert, die dem Klimaschutz dienenden energetischen Investitionen zu gleichen Teilen auf Mieter, Vermieter und Staat zu verteilen. 

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