Mehr Schutz und Transparenz für Wohnungskäufer

Der Verbraucherschutzverein wohnen im eigentum e.V. und der Deutsche Mieterbund NRW e.V. fordern gesetzlich vorgeschriebene Instandhaltungsrücklage

Der Verkauf unsanierter Wohnungen an die Mieter oder andere Verbraucher bringt häufig nicht kalkulierbare Risiken mit sich. Gerade im Rahmen der Verwertung durch Finanzinvestoren nach der Übernahme öffentlicher Wohnungsbestände sind die Gebäude nicht selten in einem schlechten Zustand. Die sich daraus ergebenden Folgekosten können die Erwerber häufig nicht abschätzen und letztendlich auch nicht tragen. Die Eigentümergemeinschaft ist vielfach nicht in der Lage, solche Ausfälle aufzufangen. Damit droht langfristig der Verfall einer ganzen Wohnanlage.
Beim Verkauf öffentlicher Wohnungsbestände an einen Finanzinvestor liegt das Haupt-augenmerk häufig nur auf der – berechtigten -  Forderung nach Schutz vor Kündigung und Mieterhöhung. Unbeachtet bleibt dabei, dass die Wohnungen in vielen Fällen den Mietern zuerst zum Kauf angeboten werden. Die Mieter scheuen dabei die negativen Folgen, die der Kauf des Investors für sie haben könnte, was wiederum den Druck erhöht, die Wohnung selbst zu erwerben.

Sockelbetrag zur Instandhaltungsrücklage
Um potentielle Käufer besser vor den Folgen zu schützen, fordern der Deutsche Mieterbund NRW und der Verbraucherschutzverein wohnen im eigentum bei der Einzelprivatisierung älterer unsanierter Mietwohnungsbestände eine gesetzliche Regelung zur Schaffung einer Instandhaltungsrücklage im Falle des Erwerbs.

So sollten Finanzinvestoren und andere Privatisierer bei unsanierter Einzelprivatisierung verpflichtet werden, einen Sockelbetrag als Instandhaltungsrücklage für die Eigentümergemeinschaft anzulegen. Dadurch kann sichergestellt werden, dass die Sanierung der Immobilie ohne erhebliche finanzielle Belastung der Erwerber möglich ist.

Zwar werden Wohnungen dadurch teurer; jedoch werden Käufer ohne entsprechende finanzielle Mittel vom Kauf abgehalten und damit letztlich auch vor untragbaren Folgekosten geschützt. Verfügen Käufer nicht über ausreichend wirtschaftliche Reserven, so müssen sie nicht selten Ihre zur Altersvorsorge erworbene Immobilie mit erheblichem Verlust wieder verkaufen. Im Übrigen droht damit auch der langfristige Verfall der gesamten Wohnanlage. Mieter einer sogenannten „Schrottimmobilie“ leiden in erster Linie an der Verschlechterung ihrer Wohnsituation. Für die Eigentümer bedeutet diese Entwicklung aber auch den Wertverlust ihrer Investition. Langfristig kann es zur Auflösung oder sogar zum Abbruch kommen - zu Lasten der Kommunen und damit auch der Steuerzahler.

Informationspflicht für Verkäufer
Eine weitere Forderung in diesem Zusammenhang ist die Einführung einer gesetzlichen Informationspflicht des Verkäufers gegenüber dem Erwerber, um an dieser Stelle mehr Transparenz zu schaffen. Nur so hat der Käufer eine Chance zur realistischen Kalkulation. Die Auskunftspflicht sollte folgende Informationen beinhalten:
•    Höhe der Instandhaltungsrückstellung; diese Pflichtangabe hilft Verkäufern, die wegen hoher Rückstellungen einen höheren Kaufpreis verlangen müssen. Sie klärt den Käufer darüber auf, wie liquide die Eigentümergemeinschaft ist und welche Summe für die Sanierung aus eigenen Mitteln aufgebracht werden müsste.
•    Beschlusslage zur Sanierung und Modernisierung; einschließlich der Information, ob diese Themen in den letzten zwei Jahren auf der Tagesordnung standen. So erfährt der Käufer, ob weitere größere Ausgaben auf ihn zukommen werden.
•    Höhe des Hausgeldes; Information über die laufenden Kosten.
•    Hausgeldrückstände; so sollte es auch eine Auskunftspflicht über wirtschaftliche Schwierigkeiten in der Eigentümergemeinschaft geben.
•    Mieteinnahmen; diese Information ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn darauf bei vermieteten Wohnungen das Finanzierungskonzept beruht.
Die Verkäufer haben auf diese Informationen problemlos Zugriff, für sie bedeutet die Forde-rung von wohnen im eigentum und des Deutschen Mieterbundes NRW keine nennenswerte Belastung. Das ist besonders wichtig, weil die Informationspflicht auch für private Verkäufer gelten sollte.

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