Wohnungsmängel

Jede fünfte Rechtsberatung der DMB-Mietervereine dreht sich um Wohnungsmängel, Reparaturen und Mietminderungen. Viele Mieter:innen kennen ihre Rechte nicht und verzichten auf Reklamationen, zahlen trotz Mängeln weiter die volle Miete oder geben Reparaturen unnötig oder vorschnell selbst in Auftrag.

Mängel – Grund oder Ursache spielen keine Rolle

Ein Mangel liegt vor, wenn Mieter:innen die Wohnung nicht nutzen können, wie sie wollen und wie sie es nach dem Vertrag erwarten dürfen. Danach müssen sich alle Räume der Wohnung, Treppen, Flure, Speicher, Keller und Zugänge in einem vertragsgemäßen Zustand befinden. Technische Anlagen, wie zum Beispiel Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer, müssen funktionieren. Auch Lärmbeeinträchtigungen aus dem Haus oder aus benachbarten Häusern können Mängel sein. Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob die Vermieter:in ein Verschulden an den Fehlern der Mietsache trifft oder nicht. Wichtig ist allein, dass ein Mangel vorliegt. Ausnahme: Die Mieter:innen haben den Mangel selbst verschuldet. Dann ist die Mietminderung ausgeschlossen.

Mängel anzeigen – Vermieter:in informieren

Treten während der Mietzeit Mängel in der Wohnung oder am Haus auf, muss die Vermieter:in sofort benachrichtigt werden, am besten schriftlich. Sie muss sich um die Beseitigung des Mangels kümmern, zum Beispiel die notwendigen Reparaturen veranlassen.

Miete mindern – aber richtig

Solange der Mangel oder Schaden vorliegt und die Vermieter:in ihn nicht beseitigt hat, können die Mieter:innen die Miete kürzen. Je nach Umfang der Beeinträchtigung können zwischen einem und 100 Prozent (bei vollständiger Unbewohnbarkeit der Wohnung) von der Miete abgezogen werden. Das Recht zur Mietminderung besteht nicht, wenn es sich bei dem Mangel um eine völlig unerhebliche Beeinträchtigung handelt – zum Beispiel einen Haarriss an der Wand oder eine defekte Glühbirne. Grundlage der Mietminderung ist die Bruttomiete, das heißt die Miete inklusive Vorauszahlungen für kalte und warme Betriebskosten. Die Mietminderung muss nicht beantragt werden. Die Mieter:innen können nach dem Gesetz bei Mängeln weniger Miete zahlen. 

Treten zum Beispiel im Laufe des Monats April Mängel auf, die Aprilmiete aber bereits am Monatsanfang gezahlt worden ist, können die Mieter:innen im Mai entsprechend weniger Mai-Miete zahlen. Die Miete darf aber nur für den Zeitraum gekürzt werden, in dem der Mangel tatsächlich vorlag. Beispiel: Die Miete kann wegen Baulärms und Schmutz um 30 Prozent gemindert werden. War die Baustelle aber nur vom 1. bis 15. des Monats eingerichtet, kann auch nur für den halben Monat die Miete gekürzt werden – also insgesamt 15 Prozent.

Weitere Mieterrechte – von Abmahnung bis Zurückbehaltungsrecht

Reagiert die Vermieter:in nicht oder weigert sich, die Mängel zu beseitigen, können die Mieter:innen neben der Mietminderung zusätzlich einen Teil der Miete zurückbehalten.

Sie kann die Vermieter:in sogar auf Mängelbeseitigung verklagen. Dauert das zu lange, können Mieter:innen, wenn sich die Vermieter:in trotz Abmahnung nicht rührt, den Mangel selbst beseitigen lassen. Kommt es aufgrund der Mängel zu Schäden an Einrichtungsgegenständen der Mieter:innen, können sie unter Umständen Schadensersatz fordern. Bei schwersten Mängeln, wenn die Wohnung praktisch unbewohnbar ist oder Gesundheitsgefahren drohen, können die Mieter:innen fristlos kündigen.